泰政办发〔2018〕7号 泰安市人民政府办公室关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

2018-10-17 18:29

各县、市、区人民政府,市政府各部门、直属单位、省属以上驻泰各单位:

  为加快培育和发展我市住房租赁市场,构建租购并举的住房制度,解决阶段性住房需求,实现城镇居民住有所居,根据《山东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(鲁政办发〔2017〕73号)精神,结合我市实际,制定本实施意见。

 

  一、总体要求

  按照深化住房制度改革的总体要求,坚持住房的居住属性,以建立租购并举的住房制度为主要方向,以满足阶段性居住需求为主要出发点,增加供应与支持消费并行,盘活存量与优化增量并举,政策扶持与强化监管并重,建立健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系,促进住房租赁市场健康发展。到2020年,基本形成政府、国有企业、社会化住房租赁机构、个人多主体的租赁住房供给体系, 探索形成供需基本平稳、租赁关系稳定、区域分布合理、档次价格多样、满足不同群体需求的租赁住房房源体系,技术先进、开放融合、依法监督、服务到位的监管服务平台,保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,多部门、多层面支持住房租赁发展,实现城镇居民住有所居的目标。

 

  二、培育市场供应主体

  (一)培育机构化、规模化住房租赁企业。充分发挥市场作用,加快发展的机构化、规模化、专业化的民营住房租赁企业,鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、物业服务企业设立子公司开展住房租赁业务,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局。到2020年,全市培育和发展至少10家住房租赁骨干企业,培育2家省级住房租赁示范企业,带动住房租赁行业品牌化发展。住房租赁企业可按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发〔2015〕85号)的有关规定,享受生活性服务业企业的有关优惠政策。住房租赁企业要承担出租人责任,建立完善的住房租赁管理流程、服务标准等,并在签订住房租赁合同前,查验承租人身份证件,如实记载相关信息。

  (二)鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。充分发挥国有企业带头和引领示范作用,支持相关国有开发企业拓展住房租赁业务。通过“市区联动、区区联手”等形式,支持相关国有开发企业采取新建租赁住房、改建商业办公用房、开发企业配建的租赁住房、租赁社会闲置存量住房、资产划转等途径,增加市场供给。

  鼓励房地产开发企业将销售与租赁经营一体化,选取符合住房租赁市场需求的新建商品房项目,自持部分住房用于租赁。制定完善住房租赁企业自持商品住房用于租赁的相关规定,确保自持商品房屋全部公开对外租赁,防止“以租代售”或通过其他方式变相销售,形成租赁住房有效供应。

  (三)规范发展住房租赁中介机构。鼓励物业服务企业利用信息、人员、服务等优势,拓展业务范围,通过代管、租赁、购买等方式筹集房源,依法开展住房租赁经营。扶持培育一批服务规范、信誉度高的房地产经纪机构,鼓励其开展连锁经营、跨区经营,引导其规范承接居间服务。强化行业自律,加强业务培训,促进依法经营、诚实守信、公平交易。2018年12月底前,培育规范化居间服务房地产经纪15家,到2020年,全市规范化的居间服务房地产经纪达到50家。

  房地产经纪机构从业人员实行实名服务。房地产经纪机构为当事人提供租赁经纪服务的,应当核对当事人身份及证件信息,实地查看住房并编制房屋状况说明书,签订房地产经纪服务合同。房地产经纪机构应当根据提供的住房租赁经纪服务内容和服务标准等合理收取费用。不得收取任何未予标明的费用。

  (四)支持和规范个人出租住房。个人应实名并依法出租住房,出租符合安全要求、满足基本使用功能的自有住房。充分利用泰安市住房租赁交易服务平台和已符合房管部门要求的交易网络平台发布出租住房,为个人出租或求租住房提供高效、便捷的信息服务。

 

  三、鼓励住房租赁消费

  (一)严格落实住房租赁支持政策,保障承租人享受公共服务。落实流动人口服务管理、居住证管理有关规定,对租赁合法稳定住所的,租赁人可凭个人有效身份证明、已登记备案的住房租赁合同、租赁登记备案证明等材料到公安机关申报居住登记,并按规定申领居住证。对符合我市合法租赁房屋类迁入条件的,可以按规定申请登记常住户口。居住证持有人在居住地依法享受职业技能培训、公共就业服务、法律援助、基本公共卫生服务和计划生育服务、子女接受义务教育、公共租赁住房保障等基本公共服务和政府规定的其他便利服务。

  (二)租房者子女就近享受中小学义务教育。对具有当地户籍、在城区无住房、能提供经登记备案长期租赁证明的家庭,各县(市、区)可在统筹考虑当地城镇化进程、教育资源承载力、学校布局等情况的基础上,积极扩增教育资源供给,按照“积极稳妥、量力而行、分步实施”的原则,探索实行义务教育适龄子女就近入学。同一套住房在同一就学时段内,只允许一户(含房主和租赁户)子女就近入学。学校、教育主管部门、房管部门等相关机构不定期对学生申请入学居住信息和学生居住情况进行抽查核实,违规行为记入个人信用记录并纳入信用泰安信息平台。具体实施细则由各县(市、区)人民政府制定。

  (三)明确租赁各方的权利义务。房屋租赁双方要按照相关法律、法规的规定和合同约定履行义务,推行《山东省住房租赁合同示范文本》。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得擅自解除、变更合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金;出租人应当保证住房和室内设施符合出租要求(标准),对承租人履行消防安全职责情况进行监督;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,配合物业服务企业做好住宅物业的消防安全工作,并按时缴纳租金。

 

  四、完善公共租赁住房

  (一)逐步扩大保障范围,灵活确定保障方式。落实我市《关于深化人才发展机制体制改革促进人才创新创业的实施意见》(泰发〔2016〕22号)和《关于做好人才支撑新旧动能转换工作助推泰安建设的十条措施》(泰发〔2018〕14号)等文件精神,保障创新创业人才住房需求。将符合条件的外来务工人员纳入保障范围。统一公租房实物配租和租赁补贴的保障标准,住房保障方式逐步由实物配租为主向租赁补贴为主转变,严格规范审核流程,实现精准救助。

  (二)合理确定租金标准和租赁住房补贴金额。根据申请家庭的经济收入情况进行阶梯性保障,根据市场租金情况适当调整租金标准,提高租赁补贴额度,并大幅向低保和低收入家庭倾斜,实现保障资源的合理分配。

 

  五、多渠道增加租赁住房

  (一)摸清住房租赁市场供需数量。开展房屋租赁需求、供给两方面的摸底调查。掌握租房群体的数量、年龄结构、职业收入等信息,掌握各类可供出租房屋的规模、结构、区域分布等情况,努力实现供需平衡。

  (二)盘活存量住房,规范住房改造。鼓励住房租赁企业收购、长期租用、受托经营闲置住房、库存商品住房、公寓等,用作租赁房源。经相关利害关系人书面同意后,允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造、审批合格后出租。住房改造不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全,不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。租赁住房应当以原设计的“房间”为最小出租单位,不得按床位出租;禁止出租人、房屋租赁企业将原设计的房间再次分割改造为多个房间“房中房”对外出租。厨房、卫生间、阳台、过道、贮藏室、地下室和半地下室等非居住空间,不得出租。

  (三)允许改建房屋用于租赁。允许将已批地未开工、在建、建成的商业用房、写字楼等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途按程序调整为居住用地。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目,应重新办理完善相关用地手续,重新核定相应的土地价款,改造消防设施应按照改建后的实际使用性质进行审批。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房。改建后的租赁住房,必须在符合燃气安全和相关技术规范的前提下使用燃气,用水、用电、用气应执行民用价格标准。

  (四)有序新建租赁住房。结合我市住房供需状况、需求人群分布、环境、流动人口数量等因素,合理确定租赁住房位置及建设规模,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排长期租赁居住用地,有序开展租赁住房建设。重点满足泰安高新区、产业园区、商业聚集区、医院和高等院校等租赁住房需求量大的区域。积极盘活城区存量土地,采取多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,土地出让方案和合同中要明确租赁住房出租年限,租赁住房在出租年限内不得分割产权出售。探索利用集体建设用地建设租赁住房。

 

  六、加大政策支持力度

  (一)提高租赁住房项目审批效率。落实“放管服”改革的总体要求,梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序,建立租赁住房快速审批通道,探索实施并联审批。住房租赁企业申请工商登记时,经营范围统一规范为房屋租赁服务。公安部门比照酒店业管理方式,将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统,实现对租客信息的有效对接。

  新建、改建的租赁住房项目,对租赁住房的土地及房屋,房产管理部门不予发放预售许可、房屋交易网签备案等业务,不动产登记部门应以整栋(幢)为单位办理不动产证,不得给予办理不动产转移登记,并在不动产证中标注土地用途为长期租赁居住用地。

  (二)加大住房公积金支持力度。支持住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设或发放租赁补贴。职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在缴存地无自有住房且租赁住房的,可提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住公共租赁住房的,按照实际支出全额提取。租住商品住房,提供身份证明、本人及配偶无房证明的,按照市住房公积金管理委员会确定的租房提取额度提取公积金;同时提供房产管理部门出具的房屋租赁备案证明及完税发票的,可按实际房租支出全额提取。租房提取额度不与公积金月缴存额挂钩。市住房公积金管理委员会要根据当地经济发展和租金水平,每年调整租房提取额度,并向社会公布。推行公积金业务网上办理,通过与房管部门数据联网核查、信息共享获取自住住房和租赁住房信息,减少提取公积金办理要件,简化办理手续。

  (三)给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,落实税收优惠政策。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得收入,减按10%税率征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,按国家规定扣除相关费用。

  (四)提供金融支持。鼓励政策性、开发性金融等银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,加大对租赁住房项目的信贷支持力度,向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款等金融支持。鼓励金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品,向住房租赁企业提供金融支持,鼓励政策性金融机构比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务,鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。拓宽住房租赁企业直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作。

 

  七、强化住房租赁监管

  (一)进一步完善住房租赁管理制度,落实房屋租赁合同登记备案。严格落实《城市房地产管理法》、住房城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》等法律法规规定,研究制定我市住房租赁有关规定,进一步完善我市住房租赁管理的制度体系,规范出租人、承租人、住房租赁企业、房地产经纪机构等市场主体行为,稳定租赁关系,完善住房租赁市场监管体制、机制。完善房屋租赁登记备案制度,推进住房租赁合同网上登记备案,进一步规范出租人、住房租赁企业、房地产经纪机构网上发布租房信息、租赁合同网签登记备案行为。建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案管理制度,建立住房租赁企业、房地产经纪机构和从业人员信用管理制度,全面建立房屋租赁市场主体(出租人、承租人、住房租赁企业、房地产经纪机构及从业人员)信用记录,完善出租房屋租赁登记备案信用信息。实现对住房租赁企业、房地产经纪机构及从业人员租赁行为的动态信用评价,达到依法经营、诚实守信、公平交易的目的。

  严格落实房屋租赁合同备案制度,住房租赁合同订立后30日内,租赁双方当事人应当办理登记备案。住房租赁企业应当在住房租赁合同签订之日起5日内办理住房租赁登记备案。委托房地产经纪机构对外出租的房屋,房地产经纪机构应当协助住房租赁当事人办理住房租赁登记备案。国有企事业单位对外出租的房屋,单位应当协助承租人办理租赁登记备案。公安、工商、教育、国土、城市管理等部门应当配合房管部门做好房屋租赁备案工作。

  (二)搭建全市统一的住房租赁交易服务平台。建设政府住房租赁交易服务平台,实现线上线下租赁服务管理一体化,所需经费列入地方财政预算。将住房租赁企业、开发企业自持租赁住房、房地产经纪机构居间代理房源、个人出租房源等纳入服务平台监管。提供住房租赁企业备案、房源发布和核验、住房租赁合同网上签约备案、租赁企业及中介机构信用体系建设及信用评价等服务,实现住房租赁交易全流程监管。

  (三)完善住房租赁管理联动体制。各县(市、区)应明确房屋租赁备案管理工作由相关机构承担,建立市、县(市、区)、街道三级租赁管理服务网络,委托街道办事处办理房屋租赁备案业务。建立部门相互协作配合的工作机制,合力培育、发展和规范住房租赁市场。房管部门负责全市住房租赁市场管理的统筹协调和政策制定工作,会同各相关部门搭建全市住房租赁交易服务平台,负责保障性住房和人才住房的租赁管理,负责会同发展改革、公安、工商等有关部门加强住房租赁市场监管,建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。公安部门负责对租赁房屋依法实行治安管理,对租赁房屋的流动人口依法实行居住登记管理,对住房租赁经营单位遵守消防法律法规情况依法进行监督检查,督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业、房屋租赁经纪机构以及其他管理单位排查治安安全隐患。各有关部门要按照职责分工,做好相关工作,依法查处利用出租住房从事违法经营活动。充分发挥街道、乡镇尤其是居民委员会和村委会的作用,将住房租赁管理和服务重心下移,建立纠纷调处机制,及时化解租赁矛盾纠纷。

  泰安市人民政府办公室

  2018年10月8日